Isapre

Reclamos ante Isapres y Aseguradoras

Con el transcurso del tiempo, los afiliados al sistema de salud privado, especialmente los beneficiarios de las Instituciones de Salud Previsional (ISAPRE), han tomado conciencia de la necesidad de hacer respetar sus derechos contractuales y han tomado la iniciativa en cuanto a reclamos a Isapres y Compañías de Seguros. AEGIS Abogados presta asesoría...

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Divorcio

¿Cómo funciona el divorcio en Chile?

En Chile, a través de la Ley de Matrimonio Civil (Ley N° 19.947) se establecen las causales de terminación del contrato de matrimonio, regulando específicamente los casos de divorcio, tales como el denominado culposo, de mutuo acuerdo o unilateral. Le invitamos a conocer las soluciones jurídicas que entregamos y nuestra eficiente forma de trabajar...

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Propiedades

¿Comprar y vender propiedades?

Constatando una necesidad de nuestros clientes, que desean tomar participación en el negocio inmobiliario es que asumimos la tarea de asesorarles de la mejor manera posible. La forma más eficiente para adquirir un bien inmobiliario en Chile es haciendo uso de los servicios de un abogado con experiencia y preparación académica en materia de propiedades...

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Cambio de nombre

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En Chile, es posible efectuar en cambio de nombre y apellido a través de una serie de tramites judiciales y adminitrativos. Para ello requiere sólo de tiempo y paciencia. Para lo demás estamos nosotros, con una asesoría personal y especializada hacía nuestros clientes que desean iniciar la gestión correspondiente. Lo invitamos a comprobar nuestra experiencia...

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Con el transcurso del tiempo, los afiliados al sistema de salud privado, especialmente los beneficiarios de las Instituciones de Salud Previsional (ISAPRE), han tomado conciencia de la necesidad de hacer respetar sus derechos contractuales y han tomado la iniciativa en cuanto a reclamos a Isapres y Compañías de Seguros.

AEGIS Abogados, haciendo eco de tal necesidad, presta asesoría jurídica frente a Isapres y Aseguradoras, en defensa de los derechos contractuales de sus afiliados, esencialmente mediante la utilización de la herramienta constitucional denominada acción de protección, entregando en la mayoría de los casos, asistencia gratuita a nuestros clientes.

Nuestro servicio incluye la representación de los cotizantes ante la Superintendencia de Salud y los Tribunales de Justicia, en temas tales como: negativa de activación de cobertura adicional por enfermedades catastróficas (CAEC), rechazo de cobertura de medicamentos de alto costo y hospitalización domiciliaria, además de evitar gratuitamente las alzas de precio base de planes de salud comunicadas mediante cartas de adecuación remitidas por Isapres periódicamente a sus beneficiarios.

Para obtener mayor información de la forma de hacer respetar sus derechos, lo invitamos visitar la página WEB de la Superintendencia de Salud o directamente a través de nosotros: AEGIS Abogados.

Lo dejamos invitados a conocernos.

Atentamente,

AEGIS Abogados
Uno de los actores más trascendentes en la intermediación de bienes raíces en Chile es la figura del corredor de propiedades. En la mayoría de las ocasiones se trata de personas con una gran experiencia en el mercado inmobiliario y son un real aporte a las partes contratantes que buscar vender y comprar una propiedad. Lamentablemente, en algunos casos, son fuente de reclamos debido a su falta de conocimiento técnico, inexperiencia o escasa ética en ejercicio de su oficio. Teniendo en consideración lo expuesto es que trataremos de contestar las principales dudas al respecto.

1. ¿Qué es un corredor de propiedades?

Se trata de una persona cuyo oficio consiste en ejercer la mediación asalariada en los actos y contratos que tienen por objeto bienes inmuebles tales como compraventa, arrendamiento, permutas e hipotecas; además de ejercer la administración de bienes raíces ajenos.

2. ¿Cómo se formaliza la relación entre el propietario que desea vender o arrendar su bien raíz y el corredor?

A través de un contrato de mandato comercial que toma la forma de una orden de arriendo u orden de venta. En esta convención el cliente se compromete a pagar por los servicios y se formaliza la promesa de pago al corredor; además, se establece el plazo de corretaje y las obligaciones del factor de comercio respecto del cliente.

3. ¿Qué es un contrato de corretaje u orden de venta o arriendo?

Es un contrato preparatorio general con independencia propia cuya esencia consiste en la interposición neutral del sujeto, llamado corredor, quien presta un servicio profesional y autónomo con el objeto de señalar la oportunidad de contratar y de ayudar eficazmente en la conclusión del negocio inmobiliario.

4. ¿Cuál es la responsabilidad que tiene un corredor de propiedades?

El corredor no tiene responsabilidad civil ni menos criminal por los actos que firmen sus clientes. Él cumple la función de mediación ante la ley, en consecuencia, lo establecido por los contratantes en nada le empece al factor. Respecto a la responsabilidad para con el cliente, el corredor sólo responde por lo establecido en el contrato de corretaje. He aquí el punto más consultado a nuestro estudio jurídico, pues en algunos casos nos encontramos con personas inescrupulosas que sin mayor experiencia o ética actúan en el mercado inmobiliario sabiendo que al ser simples mediadores no están sujetos a reglamentación especial que establezca sanciones civiles ni penales para el ejercicio de sus actos mercantiles.

5. ¿Se requiere tener el título abogado para ser corredor de propiedades?

En Chile, no se establece una reglamentación especial que regule al corretaje de propiedades, por lo que no se establecen mayores requisitos para el ejercicio de este oficio, en consecuencia, cualquier persona puede ingresar al mercado inmobiliario sin más que su propia voluntad.

Con todo, es recomendable preguntar al corredor en cuestión si posee un departamento legal que le asesore y solucione los problemas registrales de la propiedad en negociación.

6. ¿Los corredores de propiedades tienen una agrupación al cual estén asociados?

Si, existen agrupaciones de corredores de propiedades al cual estos se pueden asociar libre y voluntariamente. Dichas entidades ejercen el control ético de sus asociados en caso de conflictos entre clientes y corredores. Si tiene dudas, puede consultar directamente en la Asociación de Corredores de Propiedades de Chile -http://coproch.cl- o en la Asociación Gremial de Corredores de Propiedades y Promotores de la Construcción -www.acop.cl-

7. ¿Cuáles son los honorarios que debe cobrar un corredor de propiedades?

Se acostumbra que en casos de compraventa de bienes raíces los honorarios sean de un 2% del valor total de las operaciones por cada parte, es decir, finalmente los honorarios de corredor ascenderán a un 4%. Por ejemplo, si un departamento cuesta $ 10.000.000 la comisión será de $200.000 para el vendedor más $ 200.000 para el comprador. Cabe mencionar que el corredor debe emitir boletas de honorarios, para lo cual es esencial que indique previamente si el impuesto está o no incluido en monto recién expresado.

8. ¿Y en el caso de contratos de arrendamiento?

La costumbre indica que aquellos deben oscilar entre un 30% y el 50% de un mes de renta por cada parte. Por ejemplo, si el valor de la renta mensual de una casa es de $ 180.000, la comisión puede ser de $ 90.000 para el arrendador más $ 90.000 para el arrendatario. El total de la comisión será de $ 180.000. En este punto se reitera lo expresado en el punto anterior respecto al impuesto.

9. ¿En qué momento debo pagar al corredor de propiedades su comisión por venta de inmuebles?

La costumbre manda que el corredor de propiedad pueda cobrar sus honorarios por compraventa de bienes raíces en el instante que la inscripción conservatoria ha sido realizada. Por ello el corredor debe exhibir al cliente un certificado de dominio vigente o copia de inscripción de dominio en que acredita la enajenación del bien raíz.

Algunos corredores intentan cobran sus honorarios al principio del negocio, incluso antes de la celebración de contrato de compraventa o, lo que es peor, obligan a pagar a todo evento sus honorarios aun cuando el negocio inmobiliario se frustre. Estas prácticas no son ilegales, pero si altamente peligrosas para el cliente, quien puede verse expuesto a un riesgo innecesario y que, en general, finalmente desprestigian el trabajo de un buen corredor de propiedades.

10. ¿Cómo elegir un corredor de propiedades?

Es una pregunta que respondemos casi a diario en nuestro estudio, pues clientes acuden a nosotros buscando asesoría profesional para hacer efectivas responsabilidades en contra de este tipo de factores de comercio. Frente a ello les respondemos que la figura del corredor no tiene normativa, registro ni menos sanciones especiales para castigar su mala gestión. A modo ejemplar podemos recomendar que:

  • Busque información respecto del corredor de propiedades con quien desean contratar.
  • Infórmese de su experiencia y prestigio en el mercado inmobiliario, evitando a los novatos que con escaso conocimiento le puedan ofrecer una mejor oferta, pero que a largo plazo no logren el objetivo deseado.
  • Busque asesorarse por un corredor colegiado; aunque no es esencial, le puede dar luces de cómo trabaja y cual es su experticia.
  • Dude de un corredor “de laptop”, es decir, de aquel que no tiene oficina establecida o que no posee departamento legal para dar solución a problemas registrales frente a Conservador de Bienes Raíces.
  • Pacte en contrato de corretaje, debidamente escriturado, las facultades del corredor, el monto y pago de los honorarios claramente, sin dejar a dudas posteriores los derechos y obligaciones recíprocos.
  • Respecto al valor de la propiedad, no se deje llevar por precios de venta tentadores que en la práctica son absurdos y que harán que probablemente no logre un buen negocio con la enajenación del bien raíz. Para evitar lo recién mencionado, sólo contrate a un corredor capaz de realizar una tasación comercial sería y fundada del bien raíz.
Quizá, una de las preguntas más recurrentes que nos realizan clientes y lectores es acerca del contrato de promesa de compraventa de bienes raíces. Es por ello que hoy pretendemos elaborar una pequeña reseña respecto de tan importante contrato preparatorio que normalmente es el inicio de la negociación inmobiliaria que viene a establecer los parámetros de la compraventa definitiva.

1.- ¿Qué es el contrato de promesa?

En términos generales podemos conceptualizar a la promesa como un contrato, que debe constar por escrito, por el cual las partes se obligan a celebrar posteriormente el contrato definitivo, transcurrido cierto plazo o cumplida determinada condición. La legislación chilena contempla la promesa como figura general y no en relación a determinado contrato como podría ser el de compraventa, es decir, puede prometerse todo tipo de contratos que no sean contrarios a Derecho. Con todo, es la promesa de compraventa la forma más conocida del presente contrato en revisión.

2.- ¿Cuáles son los requisitos del contrato de promesa?

a) Que la promesa conste por escrito. La ley requiere a título de solemnidad que el presente contrato en análisis deba constar por escrito. En efecto, bastaría con la escrituración de este en cualquier documento firmado por las partes para que fuese válido según nuestro legislador, sin embargo, en la práctica (según criterio de Notarías) tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz debe necesariamente ser realizada por escritura pública. Además, en la actualidad, la ley estableció una solemnidad especial para la promesa de compraventa de un bien raíz “en verde” (en proceso de construcción), pues aquel debe constar en documento privado autorizado ante notario.

b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido; es decir, su realización debe estar permitida por la ley. Verbigracia, la promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges casados en sociedad conyugal es nula, ya que el mencionado contrato celebrado entre ambos cónyuges no divorciados está prohibido. Por el contrario, es válida la promesa de compraventa de una propiedad embargada, siempre y cuando se establezca que a la fecha de celebración de contrato de compraventa prometido dicho gravamen se encuentre alzado.

c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. El propósito de este requisito es justamente que los contratantes sepan a ciencia cierta en qué momento se celebrará el contrato prometido, pues es su intención que la negociación termine con la suscripción del contrato de compraventa de bienes raíces. Mientras el plazo no venza o la condición no se cumpla ninguna de las partes del contrato de promesa puede exigir su cumplimiento; es decir, no puede demandar la celebración del contrato prometido.

d) Que en la promesa se especifique de tal manera al contrato prometido que solo le falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Esto se traduce que en la determinación del contrato prometido debe ser la más amplia y exhaustiva posible, estableciendo todas sus características y elementos esenciales del mismo. Así, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz, deberá individualizarse a los futuros contratantes, singularizarse el bien inmueble objeto del contrato, con indicación de su ubicación, señalamiento de deslindes y de su título inscrito. Deberá, además, indicarse el precio de la compraventa, su forma de pago y demás estipulaciones propias de este tipo de contratos, faltando solo la entrega de la cosa y la escritura pública de compraventa.

3.- ¿Debo cumplir lo estipulado en el contrato de promesa de compraventa de bienes raíces?

La lógica de la celebración de un contrato de promesa de compraventa de bienes raíces es justamente que el negocio inmobiliario se concrete en el contrato de compraventa prometido y se pueda enajenar finalmente el bien inmueble. Por lo mismo, si empeña su palabra en ese sentido, debe cumplir con su obligación y no puede retractarse caprichosamente, pues de su incumplimiento se generan perjuicios a la contraparte y que otorga derecho a demandar la indemnización de los perjuicios que provoca su decisión.

4.- ¿Qué pasa si no se establece una multa por el incumplimiento del contrato de promesa?

Si las partes contratantes de una promesa nada establecen en caso de incumplimiento contractual, nuestro legislador consagra que la parte diligente tiene dos opciones: puede solicitar que finalmente se cumpla forzadamente con la obligación, es decir, la suscripción del contrato prometido; o pedir la resolución del contrato de promesa. En ambos casos tiene derecho (el contratante diligente) a solicitar se le indemnicen los perjuicios ocasionados. Para efectos de poner en práctica todo lo indicado se debe recurrir a tribunales, demandando a la contraparte.

5.- ¿Qué pasa si el contrato de promesa establece multas y me quiero desistir?

Además de lo indicado en el párrafo anterior, es de normal ocurrencia que se establezcan multas (denominada técnicamente como cláusula penal) en caso de que una de las partes se desista de celebrar en contrato de compraventa prometido. Nuestro legislador establece la posibilidad que frente al “arrepentimiento” de uno de los contratantes se le otorgue al otro la posibilidad de percibir una indemnización por la falta de seriedad en la negociación, que consiste normalmente en una cantidad de dinero fijada en el mismo contrato de promesa.

Es importante entender que la cláusula penal que establece la multa debe contener la conducta que se castiga, el monto y forma de pago de la misma. Por ejemplo, es común que se penalice a los promitentes compradores por no obtener el financiamiento con la respectiva institución bancaria que finalmente permite efectuar el pago del precio del bien raíz que se pretende comprar.

En síntesis, la promesa de compraventa de bienes raíces es una herramienta indispensable hoy en día para el negocio inmobiliario y no debe ser menospreciada, pues se trata de una herramienta válida para asegurar que los promitentes finalmente suscriban en contrato de compraventa prometido. En razón de su esencial importancia es que es recomendable siempre contar con asesoría inmobiliaria de abogados especializados, más si se tiene en consideración la presencia de cláusulas penales que pueden finalmente producir un detrimento en su patrimonio. Es este caso la improvisación o el desconocimiento se pueden pagar muy caro.
El hecho de que una propiedad esté hipotecada o embargada no siempre es obstáculo para poder vender y comprar dicho bien. Por ello, es esencial que se asesore por abogados especialistas en materia inmobiliaria, quienes le indicarán los pasos a seguir y la forma de llevar a buen puerto la realización de este importante negocio.

Una de las primeras cosas que debe hacer, si desea comprar o vender una propiedad en las condiciones que hoy comentamos, es visitar el Conservador de Bienes Raíces respectivo y solicitar los correspondientes certificados que le permitan conocer más detalles del bien raíz en negociación y los posibles gravámenes o prohibiciones que le empecen. En muchos casos, efectivamente las propiedades se encuentran afectas a algún tipo de gravamen o prohibición, tales como: hipotecas, derechos de usufructo a favor de terceros, prohibiciones de celebrar actos o contratos, declaración como “bien familiar” e incluso embargos por orden de un tribunal.

En caso de que se encuentre en una de las situaciones recién mencionadas, significará que debe cumplir con una serie de requisitos especiales. Estas condiciones están expresamente establecidas por el legislador para efectos de que el contrato de compraventa sea válido y que pueda gozar del inmueble adquirido de una forma plena y tranquila. A continuación vamos a analizar las situaciones más comunes:

1) Propiedades hipotecadas a favor de un banco o institución financiera. En esta situación, si la deuda que da nacimiento a la hipoteca aún subsiste, los contratantes deben citar a la mencionada institución (acreedor hipotecario) para que concurra al mismo contrato de compraventa del inmueble, solicitando el alzamiento de dicha hipoteca. Consecuencia de lo expuesto, es que el banco o institución financiera le pedirá que garantice o pague la deuda en comento. En caso de que la deuda que da origen a la hipoteca ya fue pagada, a usted le basta con solicitar el alzamiento del gravamen a la respectiva institución, ya sea en una cláusula del contrato de compraventa o en escritura aparte.

2) Propiedades que registren derechos de usufructo. En estos casos, para celebrar el contrato de compraventa de un bien inmueble con usufructo constituido en favor de un tercero, se debe citar y además comparecer en el mencionado contrato al propio usufructuario, para que ceda o renuncie a su derecho en favor del comprador. Si nos encontramos con que el usufructuario ya falleció, para cancelar dicho usufructo, debemos presentar un certificado de defunción al Conservador de Bienes Raíces respectivo indicando la inscripción correspondiente.

3) Propiedades que registran embargos vigentes decretados por un tribunal. Es posible realizar un contrato de compraventa de un bien raíz embargado, siempre y cuando contemos con el consentimiento expreso por parte del acreedor embargante. Para efectos de realizar dicha manifestación debemos contactar al acreedor, para que este requiera ante el tribunal competente el alzamiento del embargo y sea el mismo tribunal quien ordene lo solicitado, pues no basta con la sola declaración de las partes y el propio acreedor. Es un requisito de validez la manifestación de voluntad del tribunal competente.

4) Propiedades declaradas como “bien familiar” por un tribunal. En el presente caso, para efectos de celebrar el contrato de compraventa y alzar el gravamen, debemos contactar a los cónyuges, para que ellos requieran directamente al Conservador de Bienes Raíces respectivo en escritura pública especialmente confeccionada al efecto o bien, en la misma escritura de compraventa, el alzamiento del mencionado gravamen. En este caso, no se requiere de la intervención de un tribunal.

Desde ya se advierte que en cada situación se debe solicitar asesoría especializada, pues es causal común de problemas registrales el cumplimiento imperfecto de la mencionadas condiciones, haciendo que los interesados pierdan tiempo -sin contar el dinero- ante Notaría y Conservador de Bienes respectivo.